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中梁更新招股书,三年十倍的“黑马”急谋IPO

2019-07-28 16:23 网络整理 山西新闻 编辑:晓燕 浏览数:草根网

 在中国房地产前三十强中,只有一家还未登陆资本市场中梁控股集团有限公司(下称中梁)。2018年11月,中梁第一次...

 在中国房地产前三十强中,只有一家还未登陆资本市场——中梁控股集团有限公司(下称“中梁”)。2018年11月,中梁第一次递交招股书,至2019年5月14日被港交所判定为“失效”。仅三天后,中梁火速更新材料继续排队上市。

 

在这份新版招股书中,中梁近几年发展的全貌得以显露。业界均将中梁归为快速成长企业。到底有多快?一个数据是,销售额从100多亿增至千亿,中梁仅用三年;而营业收入从2016年29.25亿元增长到2018年302.15亿元,年复合增长率达221.4%。

 

在2015年,中梁尚未入选克而瑞百强销售榜榜单,但到2018年,其排名已经跃升至23名。这样的速度即便放诸高速增长的房地产行业,依旧是让人咋舌的,几乎很难找到另外一家房企的成长速度可与之匹敌。

 

但步子走得太快难免藏有隐忧。中梁依靠高周转模式快速扩张,但其债务结构不尽合理、盈利能力堪忧都为将来发展埋下隐患。比如,2017年8月1日,其徐州一施工现场发生安全事故,造成5名施工人员死亡,1名受伤。

 

如今,依托于高周转而快速膨胀的中梁将凭借怎样的故事打动投资者,进而叩开香港资本市场的大门,将是房地产行业一个新的焦点。

 

激进黑马扩容速度惊人

 

中国房地产市场总投资由2013年约8.6万亿元增加至2018年约12万亿元,年复合增长率6.9%。其中,住宅物业销售额达到1.26亿元,较2017年同比增长14.7%,售出总建筑面积约14.8亿平方米,较2017年同比增长2.2%。

 

行业平稳上升之际,总有企业步伐超速,中梁便是其中坐着火箭飞升的一家。

 

早在2015年,中梁还是名不见经传的一家温州房企,在克而瑞百强房企销售榜上,并没有中梁的名字。

 

2016年,中梁开始快速发展之路。该集团披露的招股书显示,其2016年、2017年到2018年,集团销售额分别为190亿、649亿、1015亿;合约销售额增长率分别高于同期行业平均水平128.3个百分点、108.6个百分点及44.2个百分点。

 

三年时间,从百亿裂变到千亿,中梁的发展速度远超市场水准。凭借快速增长和全国范围内扩张,中梁合约销售额在中国房地产市场所占份额从2016年约0.25%增长至2017年约0.49%,2018年市场份额进一步增至约0.68%。

 

2018年底,这家飞速扩张的公司在香港递交招股书,从而真正走入市场关注的视线。

 

资料显示,中梁控股股东为杨剑和妻子徐晓群,两人持有中梁99.02%的权益。2014年之前,中梁并未积极收购地块。温州阶段的中梁,还仅仅是小房企。

 

市场机会来自于棚改政策带来的三四线城市红利。2013年,国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》,启动有关棚户区安置房改造的深化政策。一时间,三四线城市成为房企争相进驻的热点。

 

中梁看重这一风口。2014年,杨剑决定在全国范围内开启扩张。随后2016年,中梁将总部从温州迁至上海,并进一步扩展至安徽、福建及江西省三个省份。激进程度表现在数据上,2016年、2017年及2018年,其获取地块数量分别为63幅、119幅、221幅。

 

截至2019年3月31日,中梁已于五大战略经济区中23个省份及直辖市的124个城市开展业务,即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区。拥有处于不同开发阶段的353个物业项目,土地总储备约3890万平方米。

 

可以说,放诸国内地产行业,很难再找到一家增长速度能匹敌中梁的公司。究其原因,中梁有着自己的解释:三四线城市和阿米巴生态系统。

 

“较一二线城市而言,三四线城市住宅物业的开发及销售所需初始注资较低且无须遵守严苛的管控措施。专注小地块及日渐加强对三四线城市的关注,使得本集团缩短了典型销售周期及现金流周期,从而可快速复制我们的标准化项目开发流程。”其在招股书中坦言。

 

所谓的项目开发流程指“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。而中梁从小型房企一路走来,如何能支撑如此快节奏的周转速度?中梁将背后原因归为阿米巴生态系统。

 

阿米巴生态系统下,庞大的业务集团被分为若干较小业务单位。其中,每个业务单位在营运中均享有充分的授权并遵循结果导向的评估及激励方法,由此鼓励每名员工主动投入管理、分担责任及分享利益。“该特点极其适用于房地产开发业务可复制性高的特点,快速实现横向复制及扩张。”中梁认为。

 

目前,其境内附属公司数量从2016年的223家增至2018年的839家;雇员人数由截至2016年超过2100人增至2018年超过12500人。

 

冲击规模导致盈利跌至低谷

 

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